都市更新事業的主辦者稱之為「實施者」，實施者是依據都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。其意義類似一般民間慣稱之「業主」、「甲方」，或是申請建築執照之「起造人」。依據都市更新條例，實施者可依民間主辦及政府主辦分為不同類型。

依據都市更新條例第10條、第11條，民間自辦更新時，可由土地及合法建物所有權人逾七人以上合組更新會，申請當地縣(市)主管機關核准，擔任更新實施者；另外也可以由土地及合法建物所有權人委託更新事業機構（即建設公司、開發公司、信託公司）實施，都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。
至於政府主辦更新時，可由政府主管機關組成「都市更新專責機構」自行實施、同意其他機關（構）實施更新或主管機關經過公開評選程序，委託都市更新事業機構實施。

一般來說，實務上更新事業之實施者，仍以民間為開發主體、政府從旁輔導、監督的方式辦理，主要係以考量地主可選擇最適合的建商或由社區公益人士組成更新會，針對地主的需求規劃設計，以降低不確定因素的產生，加速都市更新推動時程。再者，政府亦扮演後續更新事業執行之監督角色，必要時並得由公權力介入，派員監管、代管，保障權利關係人之權益。